“В мене є нерухомості дуже багато…” – це коментар Володимира Гройсмана журналісту проекту “Схеми”, який робив розслідування щодо майна його тещі у Києві. Чимало цього нерухомого майна знаходиться у Вінниці, де розташовані торгові центри “Гранд”, “Магігранд” тощо. Інші відомі багатьом вінничанам та вінничанкам торгові центрі, як ТЦ “Cloud” та ТЦ “Smile City” мають відношення до Володимира Гройсмана. “Хмаринка” була зареєстрована на підприємство ТОВ “Клауд” – бенефіціарка котрого дружина екс-Прем’єр-Міністра України Олена Гройсман. ТЦ “Smile City” належало бізнес-партнерам Володимира Гройсмана, тому він, скоріше за все,  мав пряме відношення до цього комплексу. 

Але за тиждень до повномасштабного вторгнення, в День єднання, ТЦ “Cloud” та ТЦ “Smile City” купує венчурний фонд АТ “ЗНВКІФ “Коліндейл” на користь ТОВ “КУА АПФ “Даліз-Фінанс”. 

Зазвичай подібні приміщення комерційної нерухомості просто реєструють на якесь підприємство, а не на венчурний фонд та ще й на користь іншої юридичної особи. В українських реаліях венчурний фонд виступає в основному як інвестор різнизних проектів, а не як юридична особа, яка купує нерухомість. 

АТ “ЗНВКІФ “Коліндейл” 

Заснували венчурний фонд на початку жовтня 2021 року. Юридична адреса була у Києві. Розмір статутного капіталу становив 7,5 мільйонів гривень. 

Через півтора місяця в АТ “ЗНВКІФ “Коліндейл” змінюється керівник, статутний капітал стає вже 80 мільйонів гривень, а юридична адреса венчурного фонду – ТЦ “Cloud” у Вінниці. Це говорить про те, що ймовірно АТ “ЗНВКІФ “Коліндейл” створили спеціально під купівлю двох торговий центрів у Вінниці. 

ТОВ “КУА АПФ “Даліз-Фінанс”

Формально ТЦ “Cloud” та ТЦ “Smile City” належать бенефіціару цього підприємства, а саме Тамарі Тінус. Вона разом з чоловіком Юрієм займаються великим бізнесом, вони володіють різними підприємствами, заводами, фабриками, венчурними фондами тощо. Інформації про цю родину вкрай мало, крім тієї, що вони засвітилися у 2015 році в ліквідації “Енергобанку”, який належав російському бізнесмену.  

Чи належать досі ТЦ “Cloud” та ТЦ “Smile City” Володимиру Гройсману?

Тут можна лише здогадуватись, адже ми не маємо доступу до внутрішньої документації венчурного фонду, де вказується перелік акціонерів та кому саме належить нерухомість, яка зареєстрована на  АТ “ЗНВКІФ “Коліндейл”. Але все ж таки,  ТЦ “Cloud” та ТЦ “Smile City” можуть досі належати колишньому екс-Прем’єр-Міністру й ось чому:

Наприкінці грудня 2021 року створено інший венчурний фонд АТ “ЗНВКІФ “Квінсвей” Юридична адреса: місто Київ, вул.Богомольця Академіка, будинок 7/14, приміщення 182, кімната 6. В АТ “ЗНВКІФ “Коліндейл” теж була така сама юридична адреса, лише кімната була 2.  До літа 2023 року керівницею АТ “ЗНВКІФ “Квінсвей” була Марина Василенко, яка на сьогодні є заступницею директорки ТОВ “КУА АПФ “Даліз-Фінанс”, про яке ми писали вище. 

Наприкінці червня 2023 року керівницею АТ “ЗНВКІФ “Квінсвей” стає дружина вінницького міського голови Наталія Моргунова і юридична адреса венчурного фонду стає вулиця Грушевського,56-А у Вінниці, де знаходиться ТЦ “Караван”. Цей торговий центр на ⅔ завжди належав родині вінницького міського голови.  У серпні 2023 року власником цієї долі ТЦ “Караван” переходить у власність АТ “ЗНВКІФ “Квінсвей”, керівницею якого є Наталія Моргунова. 

Тобто, власники не змінились, лише юридична особа стала іншою. Цілком можливо, Володимир Гройсман зробив те ж саме зі своїми торговими центрами.

Запитаємо експертів та експерток щодо майнових операцій у венчурних фондах. 

Євгеній Воробйов – юрист ГО ”Платформа прав людини”

Венчурні фонди зазвичай використовують для оптимізації податкового навантаження. Операції з продажу, оренди нерухомого майна не обкладаються податками, таким чином, деякі підприємства стають учасниками (інвесторами) майна, яким управляє венчурний фонд, фонд в свою чергу в результаті управління майном отримує прибутки та виплачує виплачує дивіденди, доходи таким учасникам. 

Ірина Кнорр – власниця Агенції закордонної нерухомості “VRC”

Це механізм для купівлі у дольовому форматі. За допомогою системи пулу венчурні фонди можуть купувати великі і дорогі об’єкти нерухомості за допомогою капіталу декількох інвесторів і розподіляти прибуток між ними у залежності від правил самого фонду. Також це інструмент для оптимізації оподаткування, тому що фізична особа, яка купує і системно працює з нерухомістю, як з інструментом для інвестиції, має певні обмеження і буде платити підвищені податки та привертати увагу відповідних правоохоронних органів

Яків Воронін – адвокат, доктор юридичних наук, керуючий «адвокатського бюро Якова Вороніна»

Венчурні фонди поза українськими реаліями – це гравці ринку інвестицій, які здійснюють доволі ризикову діяльність з вкладення коштів у розвиток нових, але перспективних проєктів та компаній, зокрема й стартапів. Саме явище венчурного інвестування існує у світовому просторі вже доволі давно, але в Україні воно ще тільки набирає потужності, особливо до початку повномасштабного вторгнення – зараз реалії венчурного “інвестування” сприймаються здебільшого через сірий фільтр. Ситуація на ринку у нас завжди виглядала досить нестандартно – модель більшості наших фондів відрізнялась від стану міжнародної практики. Українські венчурні інвестиції не були націлені на якісь інновації або реально ризикові проєкти, вони здебільшого спеціалізувались на “приземлених” та традиційних сферах, в тому числі й на будівництві, торгівлі, готельно-туристичному бізнесі та агропромисловості. Звісно, виключення були і є. Головна причина такої тенденції – система оподаткування в Україні, яка спонукала виникнення стимулів для використання венчурних фондів саме в аспекті оптимізації оподаткування. Чинні податкові норми встановлюють, що доходи інвестиційного фонду звільняються від оподаткування. Податкові пільги створили умови, в яких венчурні фонди є привабливим інструментом для інвестування в нерухомість – не секрет, що вона є ультрапопулярним та стабільним класом активів в Україні. До того ж сам механізм інвестування був доволі зручним та у багатьох форматах вигідний. Особливо вигідно “тримати” активи в межах фонду та, наприклад, здавати його в оренду операційній компанії. Таким займутся інвестиційні фонди нерухомості (англ. Real Estate Investment Trust (REIT)). Зараз такі фонди набувають популярності в Україні Хоча в цьому аспекті треба розуміти, що використовувати венчурний фонд просто як “транзитний” механізм для уникнення оподаткування у багатьох форматах не буде аж надто вигідно. Може бути навіть зворотний ефект – податкова база може тільки збільшуватися. До того ж фонди – це привабливе явище не тільки для бізнесу, а й для податківців, які часто після проведення перевірок “не задоволені” результатами та донараховують податкові зобов’язання. 

Щодо приховування бенефіціарів нерухомого майна. Якщо зважати, що структура приховування бенефіціарів здебільшого багатоступенева, то використання для цього венчурних фондів цілком можливе. У випадку з венчурними фондами існує також схема з фіктивними особами, які залучаються для створення ланцюга власників, що ускладнює відстеження справжніх власників майна. У свій час, коли бізнес та можновладці переймались запровадженням “податку на розкіш” – популярність венчурних фондів теж пішла вверх, адже був запит на уникнення нових податкових зобовʼязань. Кілька років тому венчурні фонди цілком серйозно вважали заміною офшорів, які мали б вже піти в минуле через обмін податковою інформацією, запровадження норм щодо КІК, розробку плану BEPS і т. д. Хоча тут також треба розуміти, що вважати венчурні фонди альтернативою для офшорів не можна – офшорні юрисдикції мають інші завдання, які фонд виконати не зможе.

Проект реалізується за фінансової підтримки чеської організації People in Need, у рамках ініціативи SOS Ukraine. Зміст публікації не обов’язково збігається з їхньою позицією

Автори: Влад Боднар та Ілля Фляжніков