Протягом останніх років житлові та нежитлові новобудови у Вінниці ростуть, як гриби після дощу. Які кошти отримав від пайової участі забудовників у розвитку інфраструктури міський бюджет? Офіційно відповідають, що за 2014-2016 роки ця сума склала майже 13 з половиною мільйонів гривень, але показувати хто, скільки та за що сплатив, вінницькі чиновники відмовляються.
Платять, але хто та скільки – секрет!
З усіх житлових чи нежитлових забудов та індивідуальних будівництв, площею більшою за 300 квадратних метрів, забудовники повинні сплачувати пайову участь у бюджет міста.
Громада від новобудов має отримувати кошти у бюджет через договори пайової участі. Це передбачено ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» ст. 40 «Пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту». У другому пункті цієї статті зазначається, що замовник, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов’язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту. У третьому пункті цієї статті визначено, що пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту полягає у перерахуванні замовником до прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку зазначеної інфраструктури.
Журналісти спробували дізнатись, скільки коштів та від яких забудовників отримав бюджет Вінниці за останніх три роки. У інформаційному запиті до Вінницької міськради попросили надати копії всіх інвестиційних договорів зі всіма забудовниками, які будують або будували житлові будинки у період з 2014-2016 роки. Також запитували про кошторисну вартість всіх житлових комплексів, які були побудовані у Вінниці в цей період. У відповідь отримали лише інформацію про те, що місцевий бюджет від пайової участі в період з 2014 по І півріччя 2016 року отримав 13 400 000 гривень. Що до надання копій відповідних угод, зазначили, що замовники в повному обсязі виконали свої грошові зобов’язання перед міським бюджетом, а тому документи, не зберігаються.
Юристи стверджують, що вінницькі чиновники, надавши таку відповідь, порушили чинне законодавство.
– Відповідно до ч.2 ст.19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов’язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України, – говорить медіа-юрист ГО “Платформа прав людини” Олександр Бурмагін. – Іншими словами, сам орган місцевого самоврядування, його посадові особи «на власний розсуд» і забаганку – не можуть вирішувати: зберігати той чи інший документ чи ні, на яких умовах і скільки часу. Питання строку і порядку зберігання різних видів документів будь-якого органу ОМС внормовано у ПЕРЕЛІКУ типових документів, що створюються під час діяльності державних органів та органів місцевого самоврядування, інших установ, підприємств та організацій, із зазначенням строків зберігання документів (Зареєстровано в Міністерстві юстиції України 17 квітня 2012 р. за № 571/20884). У п.330 зазначеного Переліку чітко передбачено, що будь-які договори, угоди (аудиторські, господарські, операційні тощо) зберігаються три роки. Причому, ці три роки починають обраховуватись ПІСЛЯ закінчення строку дії договору. Отже, якщо Вінницька міська рада (або інший ОМС) укладала договори і знищувала їх відразу після виконання (закінчення строку дії), то посадовці, які це робили – порушували чинне законодавство.
Юрист каже, що зазначені договори містять відкриту за порядком доступу інформацію і повинні надаватись за запитами. Адже, в них міститься інформація, як про використання комунального майна, так і про бюджетні кошти (у вигляді надходжень або можливих надходжень). Обмежувати доступ до такої інформації прямо забороняє ч.5 ст.6 Закону України «Про доступ до публічної інформації».
У наступному інформаційному запиті до Вінницької міськради журналісти просили вказати лише кошторисну вартість всіх житлових комплексів та житлових будинків, які були побудовані у Вінниці за період 2013-2016 років. Саме від кошторисної вартості будівництва проводиться розрахунок пайової участі. Відповідь була такою ж, як попередня.
– Ці документи повинні зберігатися відповідно до постанови Кабінету Міністрів України про затвердження типової інструкції з діловодства, – говорить юрист Сергій Корнійчук. – Відповідальність за не зберігання відповідної документації буде дисциплінарна. Але ці договори мають зберігатися. Керівництво міста не бажає надавати публічну інформацію, за що, згідно з чинним законодавством, передбачена адміністративна відповідальність. При ненаданні публічної інформації потрібно звертатися до уповноваженого зі справ людини та до суду. Якщо не будуть виконані рішення суду, тоді настає кримінальна відповідальність
У третьому запиті попросили надати копії всіх договорів про сплату пайової участі у розвитку інфраструктури, які укладалися Вінницькою міською радою в період з 2014-2016 роки. У відповідь надали тільки загальну суму доходу від пайової участі у міський бюджет за 10 місяців 2016 року – 7,5 мільйонів гривень. В четвертому запиті запитали про суму коштів, які надійшли у бюджет від кожного забудовника за 2014-2016 роки (по кожному забудовнику окремо). У відповіді – знову загальна сума від пайових договорів, але з більш детальним описом.
Отже, ні під яким «соусом» чиновники не хочуть показувати на загальний огляд громади копії угод, за яким забудовники сплачували кошти у бюджет міста.
Формули для вирахування пайової участі різні
Журналіст звернувся з листами до забудовників, які будують житлові комплекси ОК ЖБК «Правильний вибір», ЖК «Авалон-5», концерн «Поділля», ЖК «Андорра», ЖК «Сімейний», з проханням надати інформацію по їх пайову участь у розвитку інфраструктури Вінниці. Відповідь надійшла лише від ОК ЖБК «Правильний вибір». Жодного результату не дало й звернення до Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ) у Вінницькій області. Структура у відповіді послалось на те, що це не в їхня компетенція.
У пункті 5 статті 40 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» чітко визначено порядок розрахунку. Вона вираховується від загальної кошторисної вартості будівництва об’єкту, яка визначена згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами. При цьому, не враховуються витрати на придбання та виділення земельної ділянки, звільнення будівельного майданчика від будівель, споруд та інженерних мереж, влаштування внутрішніх і позамайданчикових інженерних мереж і споруд та транспортних комунікацій. У пункті 6 цієї ж статті зазначено, що граничний розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту з урахуванням інших передбачених законом відрахувань не може перевищувати: десять відсотків загальної кошторисної вартості будівництва об’єкту – для нежитлових будівель та споруд, та чотири відсотки загальної кошторисної вартості будівництва об’єкту – для житлових будинків.
У інформаційному запиті до міськради журналісти попросили надати формули, за яким розраховується пайова участь. У відповідь отримали, що величина пайової участі розраховується відповідно до статті 40 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності».
Журналісти проаналізувати деякі договори, які все ж вдалося знайти у відкритому доступі на офіційному сайті Вінницької міськради. На прикладі покажемо, як Вінницька міська рада розраховує пайову участь. За адресою Пирогова 112 добудували незавершений торгово-побутовий комплекс. Кошторисна вартість будівництва – 812 695 гривень. Витрати на виділення або придбання земельних ділянок, звільнення будівельних майданчиків від будівель, споруд та інженерних мереж, влаштування внутрішніх і позамайданчикових інженерних мереж, споруд та транспортних комунікацій (Вз) – 107 788 гривень. Ця сума, відповідно до законодавства, віднімається від загальної кошторисної вартості будівництва і з отриманої суми вираховується 10% пайової участі, як з нежитлової забудови. Отримуємо 74 491 гривень пайової участі, яка перераховується у бюджет для розвитку інфраструктури міста.
Якщо немає витрат на придбання земельної ділянки, інженерних витрат тощо, то 10 відсотків пайової участі відраховується з загальної кошторисної вартості об’єкту. Наприклад, при реконструкції приміщення для потреб магазину «АТБ» по Хмельницькому шосе, 21.
Розрахунок пайової участі об’єктів житлової забудови складніший, ніж у нежитлової забудови. По вулиці Пирогова 83 планується збудувати багатоквартирний житловий будинок з вбудовано-прибудованими приміщеннями магазину. Загально кошторисна вартість будівництва багатоквартирного будинку (ЗКВБж) – 51 177 983 гривень. Витрати на виділення або придбання земельних ділянок, звільнення будівельних майданчиків від будівель, споруд та інженерних мереж, влаштування внутрішніх і позамайданчикових інженерних мереж, споруд та транспортних комунікацій (Вз) – 4 524 115 гривень. Як і в попередні рази, віднімаємо цю суму від загальної кошторисної вартості будівництва. Отриману суму множимо на чотири відсотки, відповідно до законодавства. Отримуємо 1 866 154, 72 гривні. Сума для поповнення бюджету чимала, але забудовник витратив кошти, пов’язані з будівництвом інженерних мереж та/або об’єктів інженерної інфраструктури поза межами земельної ділянки, передбачені технічними умовами. На цю суму зменшується величина пайової участі (Вп) – 1 816 864 гривень. Отримуємо 1 866 154, 72 – 1 816 864 = 49 290 гривень пайової участі. Але окрім житлової забудови, ще буде споруджено вбудовано-прибудоване приміщення магазину (ЗКВБм), кошторисна вартість котрого 1 560 000 гривень. Розраховуємо пайову участь і цю суму множимо на 10 відсотків і отримуємо 156 тисяч гривень, які додаємо до 49 291 гривень . Отримуємо 205 291 гривень. Саме ці кошти надійдуть у бюджет від даного замовника.
– У розрахунках пайової участі Вінницькою міськрадою немає порушень. Питання в іншому. Вони можуть не з усіма укладати договір про пайову участь і тому бюджет Вінниці може не дотримувати значну часину коштів, а це вже є порушенням, – каже юрист Олексій Мусіровський.
Договори із забудовниками називають по-різному
Існують також договори із забудовниками, які схожі з договорами про пайову участь, але звуться по-іншому. Візьмемо рішення виконавчого комітету Вінницької міськради від 14.07.2016 року № 1681 «Про затвердження договору про забудову території». Договір був укладений з забудовником ТОВ «Династія В.В.», який будує житловий комплекс у 5 житлових секцій на 404 квартир по вулиці Академіка Янгеля 6-Г. Земля під будинком була приватизована за «туалетною схемою». У цьому договорі замість пайової участі вживається поняття про фінансову участь. Немає ніякого розрахунку долі фінансової (пайової) участі і зразу надається орієнтована сума 4 119 129 гривень. За ці кошти забудовник має провести ремонт спортивного ядра на території школи № 30.
– Мене насторожує пункт 3.1.1 у цьому договорі. Виконком міської ради забов’язується надати містобудівні умови та обмеження забудовнику, хоча це повинні і так надавати безкоштовно і без проблем. Ось якщо там є порушення, то таким договором можна прикрити це. У плані пайової участі такий договір на зразок страховки, тому виконком зобов’язався врахувати щось в пайові внески, – каже експерт з питань будівництва Георгій Могильний.
Юрист цей договір пояснює так:
– У самому договорі я нічого протиправного не знайшла. Треба громаді контролювати виконання цього договору. Можна написати заяву у прокуратуру, щоб перевірили законність та правильність цього договору. У пункті 2.4 цього договору зазначено, що фінансова участь здійснюється Стороною-2 шляхом перерахування грошових коштів третій особі – виконавцю відповідних робіт на підставі окремих правочинів, що укладаються по об‘єктах зазначених у договорі із визначенням обсягів та графіку фінансування. Ось тут може бути корупційна схема, тому що кошти перераховують третім особам, – каже медіа-юрист Людмила Панкратова.
Є й інші договори, які подібні до пайової участі. Вони іменуються як «договори про участь в соціально-економічному розвитку міста». За зміну цільового призначення земельної ділянки Вінницька міськрада отримує кошти на розвиток міста Вінниці. У цьому випадку було сплачено лише 7 035 гривень.
– Зміна цільового призначення повинна здійснюватися безкоштовно. Виконком Вінницької міської ради посилаються на своє рішення , на частину 1 статті 52 та на частину 6 статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» де взагалі нічого не сказано про зміну цільового призначення земельної ділянки Ось за індивідуальну присадибну забудову, розмір якої більше 300 квадратних метра, повинні сплачувати у бюджет пайову участь. Але ніхто у такому випадку не сплачує ніяку пайову участь, – каже юрист Олексій Мусіровський.
Юрист Людмила Панкратова пояснює цей договір з іншої точки зору:
– У рішенні виконкому міськради це прописано в положенні про залучення інвестицій у пункті 4.10 – зміна цільового призначення за умови внеску. Потім на сесії міська рада приймає рішення та затверджує договір. Згідно з чинним законодавством, планування території і зміна цільового призначення відповідно до ч.1 ст. 20 земельного кодексу, договір між радою і фізичними особами затверджується також сесією. Договір – продукт непротивлення сторін. Тому, я не бачу протиправних рішень в цьому договорі, – каже медіа-юрист Людмила Панкратова.
У Львові у десять разів більше, ніж у Вінниці
Те, що бюджет Вінниці недоотримує кошти від пайової участі, можна проілюструвати на прикладі результатів ревізій бюджетів невеликих міст Вінницької області. У місті Бар була проведена ревізія бюджету міста у виконкомі Барської міської ради за період з 1 серпня 2011 року по 1 червня 2014 року. Протягом серпня-грудня 2011 року було введено в експлуатацію 11 об’єктів, у 2012 — 20, у 2013 — 7, протягом січня-травня 2014 року – 2 об’єкта завершеного будівництва з якими не укладено договори про пайову участь забудовників об’єкту містобудування у розвиток інфраструктури. Внаслідок чого спеціальним фондом міського бюджету недоотримано доходів в сумі на майже півтора мільйони гривень. У селищі Вапнярка у 2013 році не були укладені договори про пайову участь з шести, в 2014 році – трьох об’єктів містобудування . Через це бюджет селища не дотримав 111 992 гривень. У місті Гайсин в 2012 році не були укладені договори про пайову участь з 18, у 2013 – семи об’єктів містобудування у розвиток інфраструктури Гайсину. Через це бюджет міста не дотримав майже шість мільйонів гривень. Скільки не дотримує бюджет Вінниці від пайової участі, якщо Вінниця більша за Гайсин у десятки разів?
В Києві лише від одно об’єкту, які будували собі правоохоронні органи, з пеньою винні 300 мільйонів гривень пайового боргу. Це була афера. Правоохоронці отримали землю для будівництва райвідділу, а потім уклали договір на будівництво офісного центра у 25 поверхів, з яких райвідділ займає два нижніх поверху. Рік тому на цьому місці почали будувати житловий комплекс під брендом державного бренду «Укрбуд». Самий великий пайовий борг що я пам’ятаю у Києві – це 500 мільйонів гривень ще при курсу долару 5 гривень. Повинні були на 7 гектарах у «козирному місці» будувати житловий комплекс. Саме будівництво таки не почалося, але договір про пайову участь був укладений, – каже експерт з питань будівництва Георгій Могильний.
Від пайової участі бюджет Вінниці, що відомо з відповіді на інформаційний запит, отримав у 2014 році – майже три мільйони 200 тисяч гривень, у 2015 – більше чотирьох з половиною мільйонів, у 2016 році – більше восьми мільйонів. У 2017 році очікується дохід у 5 мільйонів 300 тисяч гривень Для порівняння: Полтава: 2015 рік – 2 714 800 гривень, 2016 рік – 5 636 500 гривень. Херсон: 2015 рік – 731 095, 60 гривень, 2016 рік – 2 471 896, 37 гривень. Тернопіль: 2015 рік – 8 839 300 гривень, 2016 рік – 12 812 100 гривень, 2017 – очікується 6 000 000 гривень. Київ: 2015 рік – 333 366 900 гривень, на 1 грудня 2016 року – 518 754 300 гривень, у 2017 році заплановано 250 000 000 гривень. Луцьк: 2015 рік – 3 043 467 гривень, 2016 рік – 5 924 959 гривень. Харків: 2015 рік – 14 400 000 гривень, 2016 рік – 13 500 000 гривень, 2017 рік – планується 16 500 000 гривень. Одеса у 2017 році планує отримати 39 000 000 гривень. Житомир: 2015 рік – 3 267 705 гривень, 2016 рік — 4 777 487 гривень, 2017 рік очікується 1 500 000 гривень. Миколаїв: 2015 рік – 537 982 гривень, 2016 рік – 2 505 367 гривень, 2017 очікується 500 000 гривень. Львів: 2015 рік – 71 500 000 гривень, 2016 рік – 91 000 000 гривень, 2017 рік очікується 93 500 000 гривень.
Не всі платять грошима
Проаналізувавши дохід від пайової участі в інших містах, розуміємо, що у Вінниці при нинішніх масштабах будівництва доволі малий дохід від пайової участі. Наприклад, у Житомирі проживає приблизно 267 000 осіб, що на 100 000 осіб менше, ніж у Вінниці. Будівництв ЖК набагато менше ніж у Вінниці, але дохід від пайової участі майже однаковий. У Львові населення у два рази більше, будівництв не набагато більше ніж у Вінниці, але там дохід від пайової участі більший у 10 разів, ніж у Вінниці. У Миколаєві одні із найменших показників пайової участі, хоча це велике місто. Пов’язано це з тим, що там майже немає ніяких великих будівництв. У місті не будуть житлові комплекси, на відміну від Вінниці.
Один із забудовників, який відповів на лист журналіста, припустив, невелику суму, що отримує бюджет від пайової участі, можна пояснити тим, що не з усіх забудовників береться пайова участь грошима. Наприклад, з забудовниками житлових комплексів Вінницька міська рада укладає договори, де забудовник зобов’язується покращити інфраструктуру навколо свого будівництва.
– Ми відповідно до такого договору зробили новий паркан фізико-математичній гімназії №17, замінили теплотраси, будуємо туалети тим, у кого їх не було, проводимо електроенергію тощо. Як я знаю, то всі забудовники у Вінниці укладають такі договори, – каже директор ОК ЖБК «Правильний вибір» Микола Колісник.
Корупційні ризики через непрозорість
Юристи сходяться в думці, що вид пайової участі, де забудовник покращує інфраструктуру, не сплачуючи грошовий еквівалент до бюджету, також законний.
– Взагалі це законно, якщо кошти, за які забудовник будує об’єкти інфраструктури збігається з сумою пайової участі, – каже юрист Олексій Мусіровський.
– За законом, від забудовників мають право вимагати лише гроші, але також мають право зарахувати побудовану інфраструктуру. Тут буде дві стадії – на першій укладають договір про інфраструктуру, а на другий – зарахують його, як плату пайових. Тому дані про сплату пайових зараз вказуються в документах про введення в експлуатацію, – каже експерт з питань будівництва Георгій Могильний.
У законодавстві чітко прописано, що пайова участь сплачується лише у грошовому еквіваленті у бюджет. Є багато судових справ по Україні, де на забудовників подають у суд про несплату пайової участі. Але це випадки, коли забудовник взагалі не укладав ніякі договори про пайову участь або договори про розвиток інфраструктури, – говорить юрист Сергій Корнійчук.
Верховну Раду України вже не одноразово забудовники «закидували» законопроектами щоб взагалі відмінили пайову участь.
– Ті хто виступають за відміну пайової участі, дуже просто пояснюють, чому це потрібно зробити – щоб не було корупції. Є непробивна схема, якою можна зняти корупцію та ще шахраїв притиснути – просто пайові повинна рахувати податкова по фінансовим звітам забудовника. Проти такої ініціативи – Кабінет Міністрів України та окремі забудовники через своїх людей у міністерстві, – додає Георгій Могильний.
За його словами, якщо є корупційні складові у договорах пайової участі, то це не укладання договорів пайової участі з усіма її учасниками. Також може занижуватись кошторисна вартість будівництва, щоб величина пайової участі була максимально низькою для забудовника, тощо.
Пайова участь – одне із джерел надходження коштів для розвитку інженерної інфраструктури, навантаження на яку, при введенні в експлуатацію нових об’єктів, зростає. Очевидно, що механізм отримання та розподіл цих коштів має бути максимально прозорим, тому що серед зацікавлених сторін і забудовники (щоб були рівні умови на ринку і витримувала інфраструктура), і місцеві жителі (можливе погіршення якості комунальних послуг, транспортної ситуації після запуску нових об’єктів, тощо). За ідеєю зацікавлений і сам забудовник-платник, щоб кошти йшли не в «загальний котел», а у район, де він будується. Пов’язані з забудовниками чиновники та депутати нерідко намагаються обійти ці платежі. Вихід – тільки прозора формула і відкрита звітність, – каже урбаніст, співкоординатор ради з урбаністики Києва, координатор ГО “Платформа розвитку міст” Григорій Мельничук.
